Reforma Tributária e Doação de Imóveis: O Que Fazer Agora

Reforma Tributária e Doação de Imóveis: O Que Fazer Agora

Se você tem imóvel de alto valor e pensa em sucessão patrimonial, precisa prestar atenção agora. A reforma tributária e doação de imóveis viraram o assunto mais quente do mercado imobiliário brasileiro, e não é por acaso. O Brasil está vivendo uma corrida histórica pela doação de bens, especialmente imóveis, antes que as novas regras tributárias entrem em vigor.

Só em 2025, foram 185.861 escrituras de doação lavradas no país. O maior número da série histórica. E esse movimento acelerado tem um motivo claro: quem entende de planejamento patrimonial sabe que esperar pode custar muito mais caro.

Vamos entender juntos o que está acontecendo, por que isso importa pra você e o que dá pra fazer agora.

Por que todo mundo está correndo pra doar imóveis?

A reforma tributária aprovada no Brasil trouxe mudanças importantes na forma como o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) vai ser cobrado. Hoje, a maioria dos estados cobra uma alíquota fixa. Com a reforma, a regra passa a ser a progressividade obrigatória: quanto maior o valor do bem doado ou herdado, maior será o imposto.

Na prática, imóveis de valor mais alto vão pagar proporcionalmente mais imposto na hora da transmissão. Pra quem tem patrimônio imobiliário relevante, seja casas, apartamentos ou terrenos, o impacto pode ser significativo.

É exatamente por isso que os cartórios de todo o Brasil registraram esse recorde de escrituras de doação. As pessoas estão antecipando a transferência de patrimônio pra aproveitar as alíquotas atuais, antes que a progressividade entre em vigor.

O que muda com a alíquota progressiva do ITCMD?

Hoje, em Minas Gerais, a alíquota do ITCMD é de 5% sobre o valor do bem transmitido, seja por doação ou herança. Com a reforma, os estados terão que adotar um modelo progressivo, o que significa que imóveis de maior valor poderão ser tributados com alíquotas mais altas.

Pra dar uma dimensão: se você tem um imóvel avaliado em R$ 1,5 milhão e pretende doá-lo a um filho, a diferença entre fazer isso agora ou depois da mudança pode representar dezenas de milhares de reais a mais de imposto.

Esse é o tipo de conta que faz qualquer proprietário parar e pensar.

Quem deve prestar mais atenção?

- Proprietários de imóveis de alto valor que planejam transferir bens pra filhos ou familiares - Investidores imobiliários com vários imóveis no portfólio - Famílias que estão estruturando sucessão patrimonial e ainda não formalizaram - Quem tem imóvel quitado e pensa em antecipar a transmissão como estratégia de planejamento

Se você se encaixa em algum desses perfis, o momento de agir é agora. Não daqui a seis meses.

Doação de imóveis: como funciona na prática?

Doar um imóvel não é simplesmente "passar pra o nome" de alguém. Existe um processo formal que envolve:

Avaliação do imóvel, com o valor definido geralmente com base no valor venal ou de mercado.

Escritura pública de doação, lavrada em cartório, formalizando a transferência.

Pagamento do ITCMD, que precisa ser recolhido antes do registro.

Registro no Cartório de Imóveis, porque só com o registro a transferência se torna oficial perante terceiros.

Um detalhe importante: muitas doações são feitas com reserva de usufruto. Você doa o imóvel, mas continua com o direito de morar nele ou receber os aluguéis. É uma forma inteligente de antecipar a transmissão sem abrir mão do controle do patrimônio.

Vale a pena fazer holding familiar?

Muita gente ouve falar em holding patrimonial como solução mágica. Funciona bem em muitos casos, sim, mas não é pra todo mundo. A holding envolve custos de constituição, manutenção, contabilidade e pode não compensar pra quem tem um ou dois imóveis.

A doação direta com usufruto, dependendo do caso, pode ser mais simples, mais rápida e igualmente eficiente. O ideal é conversar com um advogado ou contador de confiança que entenda do seu cenário específico.

Qual o impacto pra o mercado imobiliário de BH e região?

Em Belo Horizonte e na região metropolitana, o movimento de antecipação de doações já é perceptível. Proprietários de imóveis em regiões valorizadas, como a Pampulha e condomínios de luxo em Vespasiano, têm patrimônio que se encaixa exatamente no perfil mais impactado pela mudança: imóveis na faixa de R$ 500 mil a R$ 2 milhões.

Pra quem tem imóvel nessa faixa de valor, a diferença entre agir agora e esperar pode ser considerável. E não se trata só de economia tributária. É sobre organização patrimonial. Ter a sucessão planejada evita burocracia, conflitos familiares e custos judiciais no futuro.

O que você pode fazer agora mesmo

Se esse assunto te pegou, aqui vai um passo a passo prático:

1. Levante o valor dos seus imóveis. Saiba quanto vale seu patrimônio a preços de mercado. Isso é essencial pra qualquer decisão.

2. Converse com um advogado especialista em direito imobiliário ou sucessório. Não tome decisão só com base em vídeo de Instagram. Cada caso é um caso.

3. Simule o impacto tributário. Peça ao profissional que compare o custo da doação agora versus a transmissão futura com alíquota progressiva.

4. Considere o timing. Os cartórios já estão com demanda elevada. Quanto mais você espera, mais concorrido fica, e mais risco de não conseguir concluir antes da mudança.

5. Avalie se é hora de vender. Em alguns casos, a melhor estratégia não é doar, mas vender o imóvel e reorganizar o patrimônio de outra forma.

Planejamento é a palavra-chave

A reforma tributária não é o fim do mundo. Mas ela muda as regras do jogo pra quem tem patrimônio imobiliário. E em qualquer jogo, quem se prepara antes sai na frente.

O recorde de 185.861 escrituras de doação em 2025 não é coincidência. É o mercado reagindo a uma janela de oportunidade que está se fechando. Se você tem imóvel e pensa em sucessão, o momento de se movimentar é este.

A informação certa, no momento certo, pode economizar uma quantia significativa do seu patrimônio.

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*Fonte: [Folha de S.Paulo — Coluna Mônica Bergamo](https://www1.folha.uol.com.br/colunas/monicabergamo/2026/07/reforma-tributaria-provoca-corrida-para-doacao-de-imoveis-antes-de-mudanca-no-imposto.shtml)*